Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

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Ya sea que sea un inquilino o un propietario, es importante entender la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para así comprender tus derechos y responsabilidades al administrar los contratos de arrendamiento.

➡️ Tabla de contenido
  1. ¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
    1. Importancia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
    2. Alcance legal
  2. ¿Cómo está estructurada la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
  3. Reformas a la Ley de Arrendamiento Urbanos
  4. Cambios en la Ley de Arrendamiento Urbanos en 2019
    1. Período de prórroga obligatoria
    2. Cuota de administración
    3. Los precios de alquiler son limitados
  5. ¿Cuál es la duración legal?
  6. ¿Qué tasas paga el arrendador por la LAU?
  7. ¿Quién tiene que pagar una indemnización según la ley?
  8. Ley de Alquileres Vacacionales y Urbanos

¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?

La Ley de Arrendamientos Urbanos, o LAU, es un conjunto de leyes que rigen el mercado inmobiliario de alquiler español. Para leerlo en profundidad, puedes pinchar en este enlace, que te llevará directamente al Boletín Oficial del Estado (BOE).

Como se muestra en este documento, el alquiler residencial y el alquiler no residencial reciben un trato diferente (comprensiblemente, estas situaciones tienen diferentes condiciones económicas).

Importancia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La importancia de la LAU (Ley de Arrendamientos de España) no puede subestimarse, ya que forma la columna vertebral de la mayoría de los arrendamientos en España.

Cabe señalar que he simplificado enormemente la LAU para que sea más fácil de entender, pero las complejidades y los matices son en realidad mucho más complejos de lo que me gustaría explicar. Se recomienda encarecidamente a los lectores interesados ​​que exploren la sección "Artículos relacionados" a continuación (al final de este artículo) dedicada a los desalojos de inquilinos y otros temas.

Para comprender mejor su última versión en 1994, debo continuar con una breve descripción histórica que ayude a explicar cómo llegamos aquí en primer lugar.

Alcance legal

LAU se ocupa de arrendamientos a corto y largo plazo, así como a otros tipos de arrendamientos (es decir, arrendamientos comerciales).

En general, los arrendamientos a largo plazo están muy regulados y los inquilinos están muy protegidos con una variedad de derechos y beneficios. Como se señaló en la revisión histórica anterior, existe un claro sesgo por parte de los inquilinos. Se contratan legisladores para proteger a la parte vulnerable, el inquilino. Por otro lado, los arrendamientos comerciales (incluida una subclase conocida como "arrendamientos de temporada") tienen más flexibilidad y libertad para negociar términos de arrendamiento sin condiciones.

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Esto se debe a que los legisladores tratan a las partes como iguales y, por lo tanto, les permiten resolver sus relaciones contractuales con una mínima interferencia. Lo anterior explica por qué algunos propietarios intentan cancelar el alquiler a largo plazo como alquiler a corto plazo para eludir todos los derechos de los inquilinos a largo plazo.

Esto rara vez funcionó en la práctica y cuando el contrato de arrendamiento fue impugnado en los tribunales, se marcó como un contrato de arrendamiento a largo plazo. Consulte la sección sobre el mito del contrato de 11 meses a continuación para obtener más información al respecto.

¿Cómo está estructurada la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?

Tras su revisión en marzo de 2019, LAU cuenta con 5 títulos y 40 artículos además del prólogo, estructurados de la siguiente manera:

  • Ámbito de aplicación de la ley – 5 artículos.
  • Alquiler de locales residenciales - Capítulo 5 al 22.
  • Para fines de alquiler, excluyendo la vivienda - 6 piezas.
  • Reglas generales - 2 puntos.
  • Proceso de arrendamiento – 3 artículos.

De todos los criterios considerados, los más importantes son:

  • Duración del contrato: mínimo y prórroga.
  • Terminación: del inquilino o propietario.
  • Importe de los ingresos: Límite de aumento.
  • Quién paga que.
  • Límites de depósito.

Reformas a la Ley de Arrendamiento Urbanos

La nueva Ley de Rentas entró en vigor el 6 de marzo de 2019. A partir de ahora, los contratos de alquiler (y por supuesto para 2021, hasta que haya nuevos cambios legislativos) se verán afectados por la Ley de Rentas (Ley 29/1994 de 24 de noviembre) y leyes conexas. Modificaciones posteriores: 4 de junio Ley núm. 4/2013 y 1 de marzo Real Decreto núm. 7/2019.

Los cambios legislativos pretenden flexibilizar el mercado del alquiler encontrando un equilibrio "entre las necesidades de los inquilinos y las necesidades de los propietarios".

Cambios en la Ley de Arrendamiento Urbanos en 2019

Como se mencionó anteriormente, LAU cambió en 2019. Estos cambios son significativos porque tienen como objetivo brindar una mayor protección a los inquilinos.

Si necesita información detallada sobre las leyes para aprovecharlas al máximo, también debe estar al tanto de estos cambios. Al mismo tiempo, estos cambios son un tema importante para los propietarios porque necesitan saber qué esperar.

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Período de prórroga obligatoria

El primer cambio significativo es la ampliación del plazo del arrendamiento de 3 a 5 años. Además, si ninguna de las partes manifiesta voluntad de rescindir el contrato, el plazo de prórroga obligatoria es de 3 años. Encuentra alojamiento en Barcelona

Si el arrendador es una persona jurídica, el plazo de prórroga obligatoria también es de 3 años, pero el plazo estándar del contrato de arrendamiento es siempre de 7 años. El inquilino debe tener en cuenta que se requiere un aviso de 2 meses para rescindir el arrendamiento.

La ley de arrendamiento de la ciudad dice que un contrato de arrendamiento no se renueva automáticamente si el propietario puede demostrar que necesita la propiedad, pero eso debe quedar claro en el contrato.

La ley de arrendamiento de la ciudad no especifica un término específico del arrendamiento, pero permite la extensión automática y solo si ninguna de las partes ha expresado su deseo de rescindir el contrato. Artículo relacionado: ¿Debes alquilar o comprar en Barcelona?

Cuota de administración

Otro factor importante cuando el arrendador es una persona jurídica es que el coste de la gestión del inmueble corre a cargo del arrendador salvo que el arrendatario contrate voluntariamente servicios adicionales. Además, la garantía adicional para un contrato de arrendamiento de 5 años (o 7 con una persona jurídica) no puede exceder de dos pagos mensuales de alquiler adicionales.

El principio de libertad de pacto vuelve a los contratos de arrendamiento con una superficie superior a 300 metros cuadrados o con un ingreso superior al 5,4 de los salarios mínimos intersectoriales.

Los precios de alquiler son limitados

Además, se han introducido restricciones mediante la actualización del Índice de Referencia de Renta Contractual de Vivienda Asequible. El artículo 18 de la Ley de Rentas Urbanas (LAU) explica este nuevo concepto. Al alquilar una vivienda permanente, incluso es posible renunciar a la ITP.

Después de 5 años de arrendamiento (o 7 años para personas jurídicas), se permite un aumento del alquiler, pero no más del 20 % del precio inicial del alquiler. Cuando un arrendador renueva una propiedad de alquiler, no es necesario celebrar un nuevo contrato de arrendamiento si el arrendatario y el arrendador están de acuerdo.

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Se ha introducido un nuevo índice de referencia de alquileres para Barcelona en 2020. Está amparado por la Ley Nº 11/2020, cuyas disposiciones deben observarse a la hora de determinar la renta de los inmuebles en alquiler. La fianza también está regulada ahora en lugar de antes. Depósito hasta 3 meses de alquiler.

Por lo general, el depósito es 1 mes de alquiler y los otros 2 meses son garantía adicional. Si el inquilino no vive en la propiedad, como un local comercial, el depósito de seguridad legal es de 2 meses de alquiler. Así lo dispone el artículo 36.2 de la Ley de Rentas Municipales, recientemente actualizada.

Para estadías más largas, no existe una regla sobre cuántos meses de alquiler se pueden reclamar como depósito. Al celebrar un contrato, cuyo plazo inicial es superior a 5 o 7 años, el monto del depósito es acordado por ambas partes.

Como puede ver, la mayoría de los cambios en la Ley de Rentas de la Ciudad se enfocan principalmente en proteger a los inquilinos. Están diseñados para detener la mala práctica que ha ocurrido en el pasado donde la única residencia de los inquilinos es su propiedad de alquiler.

¿Cuál es la duración legal?

La última reforma a la ley amplió el plazo del contrato de arrendamiento a 5 años. Sin embargo, el contrato de arrendamiento se liquida entre dos partes que pueden pactar acuerdos diferentes.

¿Qué tasas paga el arrendador por la LAU?

Los propietarios deben proporcionar servicios públicos como agua, electricidad y gas. Los inquilinos pagan una tarifa mensual por cada servicio.

¿Quién tiene que pagar una indemnización según la ley?

El propietario es responsable de realizar las reparaciones eléctricas a lo largo del tiempo o las reparaciones necesarias para mantener la propiedad en buenas condiciones. Sin embargo, los propietarios deben pagar las facturas por los defectos causados ​​por el mal uso o el mantenimiento general de la propiedad.

Ley de Alquileres Vacacionales y Urbanos

El alquiler vacacional no está regulado por la LAU, ya que tiene la consideración de actividad económica. En España, cada comunidad autónoma tiene sus propias competencias en materia de turismo y regulará la legislación de las actividades turísticas y de las empresas de alquiler vacacional.

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